Стран, в которых запрещен рынок земли в мире осталось всего пять - Северная Корея, Таджикистан, Конго, Венесуэла, Куба. 1 июля 2021 года этот список покинула Украина. Что ждет нашу страну по ту сторону моратория разбирался Парламент.UA.
Будут ли продавать землю иностранцам и что с референдумом
1 июля в Украине начинает работу рынок земель сельскохозяйственного назначения - в оборот вводится около 27 млн га паев, которые до сих пор находились под мораторием. Несмотря на 20+летнюю историю земельной реформы, предшествовавшую этому моменту, нельзя сказать, что этот день был долгожданным. Согласно результатам опроса Социологической группы "Рейтинг" 64% из тех, кто определился с ответом, высказались бы против введения в Украине рынка купли/продажи сельхозземель, дай им такую возможность.
Но такой возможности нет. Запрос на референдум, — пусть даже бутафорский и политически ангажированный by Юлия Тимошенко 11 июня был отклонен ЦИК, что сделало вступление в силу 1 июля закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" безальтернативным.
Утвержденная архитектура земельного рынка - сверхконсервативна и это признают даже убежденные противники идеи снятия моратория. Эта консервативность - не выбор, а необходимость, которая возникла вследствие хаотичных и необдуманных действий власти осенью 2019. Тогда, на фоне блестящих результатов президентской и парламентской кампании, победителям казалось все по плечу, и "реформаторы" в лице тогдашнего премьер-министра Алексея Гончарука и главы Минэкономразвития Тимофея Милованова стартовали в вопросе рынки земли с позиций "все всем".
Предложенный изначально вариант реформы был максимально либеральным и предполагал возможность покупки земли в том числе иностранными структурами в объеме до 200 000 га. Это предложение вызвало именно ту реакцию, которой следовало ожидать в стране, где понятие "земля" выходит далеко за пределы "экономический ресурс для производства". После почти полугодичных протестов и митингов представителей сельхозотрасли и прокачивающей свой рейтинг оппозиции документ начали постепенно выхолащивать и отходить все дальше от либеральной модели.
К чему привели ошибки создателей закона
Цена ошибки на старте оказалась очень высокой: законодатель был вынужден вводить максимум ограничений и перестраховываться в каждой строчке законопроекта, чтобы успокоить людей. В результате на выходе получился "рынок без рынка", который - по признанию самих же его идеологов - вряд ли способен обеспечить ощутимый эффект в масштабах всей экономики.
Я сожалею, что реформа будет медленная и обрезанная, и это частично крадет у нас будущее. Но даже в таком консервативном виде рынок земли в ближайшие годы принесет до 2 млрд долл, это до 1,5% ВВП, - считает Тимофей Милованов, экс-министр эконмического развития, торговли и сельского хозяйства в правительстве Алексея Гончарука.
При либеральной модели показатель прироста, по его мнению, составил бы 4%. Нужно отметить, что обе эти цифры - исключительно умозрительные, а прогнозы строятся на предположении, что рынок будет работать отлаженно и без эксцессов - с доступом к финансированию, с нулевым рейдерством и фермерами в первых рядах покупателей. Смелое предположение, как для Украины.
Несмотря на то, что экономический эффект наверняка разочарует всех причастных к реформе, главную задачу вступающий 1 июля в силу закон все же решает: он разблокировал явно изжившее себя ограничение в виде моратория и дает людям возможность полноценно распоряжаться своей собственностью.
Что вступило в силу 1 июля: все подробности
Первые четыре года рынок сельскохозяйственной земли будет открыт для узкого круга участников. Это физлица-граждане Украины, которым будет доступна покупка максимум 100 га; территориальные общины и государство. Всем частным покупателям нужно будет подтвердить источник происхождения средств для приобретения земли.
Также на короткий срок владельцами земли могут быть банки, получившие участки в результате взыскания предмета залога. В течении двух лет они обязаны продать их на открытых земельных торгах.
Участки, расположенные на территории ОРДЛО не продаются, как и государственные и коммунальные земли, а также участки вдоль государственной границы.
В 2024 году на рынок допускаются юридические лица, но только с основателями-гражданами Украины, а лимит на покупку увеличивается до 10 000 га.
Однозначное эмбарго на покупку земли действует в отношении иностранных граждан (если на референдуме будет не доказано обратное), граждан государства-агрессора, лиц, связанных с террористическими организациями, и подсанкционных персон и связанных с ними лиц.
В части юридических лиц покупателями земли не могут быть компании с иностранными бенефициарами или те, где бенефициар не может быть установлен, например, зарегистрирован в офшоре или сама компания происходит из страны, которая не сотрудничают с FATF в части противодействия отмыванию денег. Эти ограничения относительно легко обходятся: в украинских реалиях нет сложности найти фронтирующего владельца с украинским паспортом, а компания может сменить прописку на рукопожатную.
Параметры, которые зафиксировал базовый закон о рынке земли - лишь рамка. Она должна быть заполнена менее контраверсионными, но очень важными законопроектами, которые собственно и обеспечат цивилизованные правила работы рынка. Из основных "вспомогательных" актов были приняты два - 2194, передающий полномочия по распоряжению землями сельхозназначения за пределами населенных пунктов от Госгеокадастра на места, и 2195 закрепляющий продажу земель на электронных аукционах. "Подзаконка" только начинает формироваться.
Для участников аграрного сектора дату 1.07.2021 лишь символически можно называть стартом рынка земли.
В течении последних 12 месяцев в Украине шла незаметная, но очень активная трансформация земельных отношений. Когда представители сельхозотрасли осознали, что рынок земли стал реальностью, это спровоцировало стойкую тенденцию упорядочивания земельных банков.
Еще задолго до фактического старта рынок земли вызвал массовый аудит и пересмотр договоров аренды - игроки разного масштаба приводили их в порядок, чтобы избежать юридических проблем после 1.07. Это обелило часть земельных отношений и в целом повысило уровень цивилизованности в отрасли, - говорит Анатолий Шумский, заместитель главы Центра развития земельных правоотношений в Украине. Также по его словам, усилился тренд к росту арендных ставок.
Это часть кампании, направленной на удержание пайщиков. Арендаторы дают понять, что аренда - комфортный долгосрочный способ заработка для владельца пая, а продажа обогатит его лишь раз, - отмечает Шумский.
По оценке Тараса Высокого, заместителя министра аграрной политики и продовольствия, на первом этапе продать пай готовы не более 5-7% владельцев.
И как правило это люди, у которых есть форс-мажорные обстоятельства. Преимущественное же большинство не будут спешить продавать землю и через 5-10 лет, - сказал он.
Узкие места земельной реформы: оппозиция немного права
То, что модель рынка сельхозземли небезупречна, хоть и в таких катастрофичных масштабах, как это пытается представить оппозиция - несомненный факт.
В таком комплексоном вопросе практически нереально со старта учесть всё и уместить в рамки одного законопроекта, - говорит Шумский. - По мере работы рынка земли неизбежно будут возникать сопутствующие вопросы, которые надо будет административно решать "на вчера". Это не идеальная система, но это реальность.
То, что механизм не может быть идеальным с самого начала - это очевидно, - уверена и Ольга Трофимцева, и.о. министра аграрной политики в 2019 году. - Будут определенные ошибки, наверно какие-то инструменты будут работать не очень корректно. Но этот шаг [снятие моратория] нужно был делать, другое дело, что принимать соответствующий закон нужно было иначе, более последовательно, в то время как в последние два года было впечатление, что самоцелью стал сам рынок, а не тот импульс развития, который он может дать сельскому хозяйству.
Тем не менее есть ряд положений, которые эксперты однозначно относят к недостаткам работы авторов реформы и которые могут иметь необратимые последствия для аграрной отрасли - отрасли, которая, напомним, генерирует 17% ВВП и 45% валютной выручки.
Те формальные ограничения, которые они приняли - очень легко обойти, - говорит нардеп Михаил Цымбалюк, представитель партии "Батькивщина"- политической силы, для которой вопрос "защиты крестьян" является профильным. - Если мы хотим создать прослойку латифундистов опосредованно-иностранных или даже отечественных - тогда да, можно запускать рынок земли в нынешней редакции.
Первый и основной провал - это отсутствие понятного источника доступных кредитов для покупки земли.
В теории такой механизм должен запуститься, но как, кто, под какие проценты и на каких условиях будет предоставлять эти ссуды на момент запуска рынка неизвестно.
Понимая, что проваливает ключевой вопрос, Кабмин спешно заявил, что на земельные сделки будет распространяться программа 5/7/9 и пригласил фермеров воспользоваться ею. Но вопросов стало еще больше.
Исходя из наполнения этой программы деньгами, при всем желании ее операторы не смогут охватить всех желающих, — говорит президент Украинкой аграрной конфедерации Леонид Козаченко.
По его расчетам, такой механизм госкредитования охватит не более 15% сделок, а все остальные будут вынуждены идти за деньгами в коммерческие банки.
В то же время банки, вопреки еще одному стереотипу вовсе не мечтают кредитовать земельные сделки. Иметь дело с неунифицированным залогом, который сложно оценить и на который потом нужно искать покупателя - то есть заниматься далеким от финансового бизнесом - сомнительное удовольствие.
Поэтому кредиты под покупку земли будут получать, как и раньше, надежные клиенты с понятной кредитной историей и белой отчетностью. В большинстве случаев, банки игнорируют потенциальных заемщиков с земельным банком меньше 500 га. Учитывая, что средний размер фермерского хозяйства в Украине составляет 82 га ситуация вырисовывается безрадостная.
Вадим Ивченко, член парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений, убежден, что у фермера- единоличника, который не ведет вообще никакой налоговой отчетности шансов получить кредит нет.
С ним солидарен и Анатолий Шумский: модель рынка земли не создала никаких преференций для фермера, фактически он находится на равных с остальными игроками - и портфельными инвесторами, и агрохолдингами, только обладает куда меньшим, чем они, финансовым ресурсом.
Еще один спорный фактор - механизм проверки покупателей и контроль лимитов на концентрацию. Есть сомнения, что удастся соблюсти даже норму о недопуске к покупке граждан государства-агрессора. По утвержденному протоколу нотариус требует у потенциального покупателя украинский паспорт - и никак не учитывает, что у него может быть двойное или даже тройное гражданство. А что касается концентрации, то в условиях отсутствия реестра связанных лиц доказать, что тот или иной участок приобретается в пользу третьего лица сверх лимита практически невозможно. Другое дело, что сейчас, когда лимит составляет всего 100 га административные затраты на проведение таких сделок будут их естественным ограничителем. Но все изменится, когда допустимый максимум будет повышен до 10 000 га в одни руки.
И наконец, фактор цены. Все соцопросы демонстрируют, что украинцы не сложат цены своим активам. Ответы на вопрос "Сколько, по вашему мнению, стоит земля?" демонстрируют разброс оценок в тысячи процентов. Стараниями политиков, которые годами разгоняли тезис о бесценности украинских черноземов и приводили в пример Нидерланды с ценами 30-50 тыс. евро/га (чему представители самих Нидерландов иногда очень удивлялись). Многим владельцам паев сложно принять сухие формулы, в которых цена земли - это производная от физических характеристик участка, наличия отягощений, и баланса спроса и предложения.
Я считаю, что уровень нормативной денежной оценки плюс-минус адекватен и будет справедливым порогом входа в рынок. То есть в среднем цена земли в ближайшие несколько лет, как минимум до выхода на рынок юрлиц составит около 1-2 тыс. долларов за гектар. Для супер-привлекательных, безупречно сформированных участков где-то в Полтавской или Кировоградской области мы можем ожидать что уровень цены будет выше среднего, но даже в этом случае речь не идет о 10-20 тысячах долларов за гектар, - говорит Анатолий Шумский.
На сегодня максимальный уровень НДО зафиксирован в Черкасской области - 33,6 тыс. гривен/га, а минимальный - в Житомирской, 21,5 тыс. грн/га.
Расхождение реальности и многолетних ожиданий может стать первым серьезным разочарованием людей, которые уже мысленно конвертировали свой пай в квартиру/машину/образование внуков, а вместо этого получили предложение на уровне 50-70 тыс. гривен.
